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公同共有、分別共有是什麼?/台中公同共有定義/台中分別共有定義

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    公同共有、分別共有是什麼?
     

     

    最近中信代書收到陳先生來電諮詢: 「我有一筆市值1000萬的土地,權狀上寫我有3分之1持分,請問可以貸到多少錢?」 也有一位張小姐問:「我和兩個哥哥共同持有一間房子,請問能用這間房子貸款嗎?」 這些關於「共有」的土地及房屋問題實在太常見啦,於是我們來向大家簡單說明, 房地產的「共有」到底是甚麼意思,另外「持分」又是否能作為貸款標的物,並設定抵押。

     

    拿出不動產的身分證「驗明正身」

     

    首先,必須先釐清我們手上有的土地或房屋「持分」是屬於「分別共有」還是「公同共有」。 這時請拿出土地、建物之權狀或謄本,確認上頭所記載的權利範圍為何,若純粹標示幾分之幾者(如:2分之1、10分之3),就是分別共有;而載明公同共有幾分之幾者(如公同共有1分之1、公同共有2分之1),則為公同共有。 發現一件有趣的事了嗎?謄本(或權狀)上的權利範圍居然寫「公同共有1分之1」耶~那代表我有完整的所有權嗎?先別急,代誌絕對嘸架尼甘單(咳),精彩的還在後面!

     

    一、公同共有:「無明顯」應有部分

     

    「公同共有1分之1」指的是:公同共有人「們」所「共同擁有」的權利範圍;也就是說,你和其他公同共有人一起擁有這個共有物的「全部」,並且沒有說明你到底是擁有全部的5分之1或是70分之1。

     

     

    二、分別共有:「有明顯」應有部分

     

    而以分別共有的「2分之1」為例,則是明確地指出,某一位權利人於該共有物擁有2分之1的權利。而這個2分之1,也就是我們平常所說的「持分」。要注意的是,這裡說的2分之1,並不代表你可以隨意利用該共有物的2分之1,(例如在土地的一半面積上蓋房子,或是任意出租4層透天的某兩層樓)它只是說明你擁有2分之1的權利而已。

     

     

    公同共有:無法私自處分

     

    也就是說,「公同共有」因為並沒有清楚的說明個人擁有多少權利,所以如果公同共有人中其中一人,想要就該不動產進行買賣、租賃或是設定抵押,非經其他共有人全部同意,或符合土地法第34條之1所規定之人數及應有部分之條件,是無法處分、變更或設定的。(可參照土地法第34條之1相關規定。註[i])

     

     

    分別共有:可處分自己的「應有部分」

     

    「分別共有」則直接適用民法第819條第一項,可自由處分其應有部分。註[ii](但如果你想要處分整筆土地、建物,有另外的人數及持分限制。可參考民法第820條、土地法第34條之1等相關規定。註[iii])

     

     

    看完了以上落落長的解釋,讓我們回到一開始的問題:究竟陳先生、張小姐的房地產可不可以申請貸款?

     

    簡單地說:

     

    1. 法律層面可行:「持分」確認為分別共有的話,依法是可以拿去抵押貸款的。

     

    2. 實務上風險高:可惜的是實務面上,幾乎沒有銀行願意承作。畢竟要承擔的風險太高,如果遇上其他共有人要變賣土地、房屋,或是另行處分時,在變價償還貸款部分,銀行可能會冒有損失的風險。

     

    3. 分割成實質土地:想要用此共有物借到錢的話,必須先確認此共有物為「分別共有」後,與其他共有人「協議分割」,或是向法院申請「裁判分割」(因為民法第829條規定,公同關係存續期間,公同共有物不得分割。註[iv]),將「應有部分」從抽象概念變成具體的某一塊土地後,就可以拿這塊分割地去申請貸款囉!

     

    公同共有、分別共有在產權的處分上,的確有相對上的困難,想申請貸款也不容易。而中信代書擁有多年的實務經驗與貸款專業,如果您手中有這樣的土地或建物想要貸款,就找中信代書協助處理;因為您的房屋土地大小事,都是中信代書關心的事!

    只要您有貸款需求、房地產相關問題,交給最專業的中信代書,讓您最安心。
     
     
     
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